3限价房的主要影响因素分析

　　3.1限价房需求的影响

　　一般来讲，分析消费者收入对限价房需求影响，不按照其对其他普通商品需求影响来简单分析。根据政策规定，限定价格的商品房指向的两个人群：一是有肯定承担的起房产费用的人群，二是关于采办的拆迁户。拆迁户以产权置换产权的形式来获得限价商品房，因为拆迁户具有正常产权，这样做法比较合理。那么，限价房的主要服务对象就是中等阶层上下的人群，这意味着限房价的购买人群有局限性。所以，消费者收入水平在某个层面上对限价房的需求造成影响。

　　以福建省为例，据悉在2014年福建省福州市五四北路的限价房将售均价在6734元/㎡，这相比一般商品房的价格廉价了许多，但仍不能满足多数群众。根据福建省统计局，2014年福建省各收入阶层人群人均可支配收入和居住住房支出如下表：

　　由上表可知，福建省地区的消费者符合购买限价房条件的人群主要分布在中高收入阶层。那么符合购买限价房消费者在收入上升时，可支配收入提高，在满足一般商品房购买条件下，人们会倾向于购买一般商品房而不是限价房。源于限价房在存在的许多问题，会使广大消费者群众在限价房和商品房之间进行甄选[15]。这就意味着，无论消费者收入水平过高或者过低都不利于限价房的发展，限价房需求会受消费者收入水平的影响也是非常大的。

　　3.2限价房价格的影响

　　3.2.1土地成本

　　地皮本钱在限价房开发中，开发本钱中大部分被地皮出让金占具，大多数地皮本钱占开发本钱的30%到40%。要是地皮的价值越高，相对的开发商的利润就会较低。地皮价值上升开发本钱相对增加，开发商为本身收益肯定会把这些本钱转移到消费者头上，自然而然就是房子价格会有所上升。所以想到地皮本钱，限价房常选相对偏远地区，交通也许不变，地价比较便宜，通过这样方法降低了房价。

　　3.2.2建设成本

　　本钱由前期工程费、建设本钱、税费及其它费用等组成，当地房地产生产所耗劳动时间是决定本钱关键[16]。比方说劳动要素价格短时间内是不变，限价房建设开发商收益范围为8%到10%，等于说剩余价值也是不变的，所以主要是建筑材料的价格引起了建设成本的增加。然而供给量的改变又将给要素的市场的价格带来改变。所以当房地产的市场较昌盛的时候，所对应的建材原料的价钱也会上升;房地产的市场较衰落的时候，所对应的建材原料的价钱也会下降，因此导致建设的本钱上升或者下降。

　　3.3限价房投资主体的影响

　　限价房的主要投资主体是政府。当局在限定价格的商品房上是有让利的。首先是土地收入。不同的地方采用的地皮政策是不同的，比如说北京是“两限两竞”，即是竞争房的价格，竞争地皮价格，表面上看地皮竞争价格是最多价格者得，其实在限定房子价格的根本上是竞争地皮价格，地皮价值一定小于市场上的地皮竞拍价。成都限价房的开辟是采用国家企业储备的地皮，地皮都是政府在之前划拨给国有企业的，其承担了供应限价房的职责。福州市限价房的地皮是以协议价转让的，远小于市场招标挂牌的价钱。相当于政府舍弃大部分地皮收入，税收也损失很多。在出台国八条时，地方政府都有限定高档房要上缴营业税，比如说福州就限定价钱超过5500元/平方米，面积超过140平方米的高等住房都要上缴营业税。限价房面积在90平方米以下，可以不上缴营业税，从这说，地方政府丢失了很多利益。当然房地产企业也牺牲了部分利益。经济适用住宅节制价钱是以限制开发商收益并以审核价格方式来完成，但因组成成分多，也难以审查核清其本钱及收益，致使开发商得到高收益机会，政府给中低收益者的申购优势并没很好的传达。而限价房在地皮出让前将房子价格定死，再让开发商公正竞争地皮价，很大程度上降低开发商收益，既完成了地皮收益的最多，又使政府节制房子价格得以实现，让申购者真正体验到优惠。可见，政府采取的政策对限价房的实施影响巨大。

　　4限价房的发展方向

　　4.1限价房未来的发展趋势

　　4.1.1商品房价持续走高保障性住房需求增加

　　对于限价商品房来说，与普通商品房最大不同的地方就是房价上的差别，而房价又受多方面因素的影响而产生波动，反过来对限价房的销量产生影响。那么对于限价房来说最主要的影响因素是什么呢?住民消费水平和城市经济成长的是重中之重。

　　消费者收入越高，对保障性住宅需求越大;反之，对保障性住宅要求小。我国家庭人均收入如下表：

　　由上图可知，我国的人均可支配收入水平越来越高，想必会促进消费，促进各行各业的发展。

　　商品房价值上升，保障性住宅需求大;商品房价值低，减少保障性住宅需求[17]。我国商品房平均销售价值如下表：

　　由上图可知，国内商品房价值在逐年上升。随着商品房价格的不断上升，有些人在经济上承担不起，而住房又是人们生活的必需品，解决住房困难是民生问题，想必会促进限价住房的需求。

　　经济的发展水平：社会经济成长水平，是决定保障性住宅建设的最根本、最主要的影响成分[18]。要有经济的成长，能带动国民收入上升。国民收入上促进经济的成长。在这过程，国家的财政收入也不断得到上升，这样才使国家有能力建设大量的保障性住宅，满足中低收入家庭住宅供给，减少社会矛盾，使一国或地区经济步入良性循环，不断升高城市化水平。”

　　4.1.2限价房的性质决定其不受开发商青睐

　　限价房作为商品房的同时，又具备了一个重要的特点那就是限价房带有保障性质。限价房房子价值，修建水平和购买方在地皮挂牌转让时就已有规定，开发商无权对房子价值改动，政府实现了从一开始就对房子价格的控制。限价房由政府调节房子价格，同时缓解夹心层的住宅难题，所以对于开发商来说它的利润就相对于较少。影响房地产市场供应主要有政府的地皮供给计划、金融政策和财政政策等。

　　增加土地的供给量，低价就可能处于下降趋势相对的房地产开发成本也会呈现下降趋势，在一定程度上刺激房地产，增加房地产供给量。

　　以贷款的范畴、利率、贷款投向等金融政策来影响房地产的市场的供给量，政府还可以税收来控制房地产市场。减低房地产的税收利率促进房地产企业进行投资，增加房地产供应量，反之增加房地产的税收利率抑制房地产企业进行投资，减少房地产供应量。

　　财政政策也在一定程度上控制了投资金额的组成，在开发普通住房的时候，能给予房地产企业低利息的财政贷款和银行贷款贴息，会提高房地产个供应量。

　　4.1.3限价房能否出租引发争议

　　限价房出租与否一直是社会争论的焦点，对比经济适用房管制方法中限定不可以出租或者借给他人，从事住房之外的各个活动，新的政策没有做出确切声明。所以要不要允许限价房出租。律师陈旭反对。他提议政府应出台严的监督机制，不赞成限价房租给他人，如果知道就该收回限价房。当局制定限价房满五年后能买卖，到时要上缴相同地区普通商品住宅价格与限价房价格差的一定比例地皮收益款。陈旭认为比例应该高些，不要限价房成为投资的工具，对社会财产分配不公。而胡景晖表达了相反的意见。他认为限价房是属于完好产权，不让它出租有些不合适。据业内人士介绍，限价房主要缓解中低收入住房困难家庭，但又被作为拆迁安置的缓解方法，对后面人是不公平的，因而不可反对租给他人。但现在没有详细的法规来阻止这事。关于限价房的政策也没有出台，没限定限价房租给他人，就表示着购房者能随便租房子吗?从政府的角度来看，限价房租给他人并不是本意，是为缓解中低收入者的住房问题，能到正真需要的人手中。限价房属于商品住房，是用来自住，而不是成为投资的一种工具。

　　4.2限价房未来的地位

　　4.2.1在新建商品房供应体系中的地位

　　限价房应该是一种可持续的并且长时期的住房政策，并不是推出的短时内的措施方法，在国内商品房供应体系中新建商品房占有很重要的作用。沿着一条节约型社会的战略与小户型，首先，小型和中型商品房施工建设。中国的人均较少的土地资源，人与土地之间的明显的矛盾，国务院要求2020年有18万亩的底线耕地的所有权，但是，中国的城市化水平正在快速成长，因此，用于建设的地皮供给量也快速增加。所在关于住房修建要采取节约用地的方法。其次，小型和中小型的商品房建设符合小型家庭规模的趋势。现在城市家庭的小型化趋势越来越明显，所以新建住宅面积控制在70%是符合中国国情。同样，在我国的低收入和中等收入群占社会的70%左右，他们的住房需求是一项基本人权，是刚性需求。增加与经济成长水平相符合中低价房，为了防止根据保障性住房的房子高档化的过度消耗，有利于宏观经济的稳定发展，有助于房地产行业，尤其是住宅产业的持续时间依据和健康发展。

　　4.2.2在城市住房供应体系中的地位

　　限价房在其他类型住宅的城镇住宅供给体系的状态，不可取代的。经济适用房，廉租住宅保障正式机制的住宅，政府必须要有效率低，直接参与认可机构，土地优惠，税收减免，住房价格等方面的价格建设决心开发，展出是公平合理的简单的问题。因此，在城镇住房供应体系内部的速度实惠，你将无法增加廉租房，这罕见的房子与城市住房制度的有力补充的人的保护，享受外壳的保护它是可能的。城镇居民的主要居住问题，为了解决，有必要依靠房地产。其中，在房间的限制是公众自己的家，为了解决住房问题，以满足​大多数首次购房者的需求，以提供低成本，小型和中型的房子，高价位住房，它满足了人口的高收入人群的需求，以改善型住房，支持二手房已经成熟了，他们有自己的优势，购房者和房地产投资者对于住房的第一次吸引了一些他自己的房子秩序。为了限制从对象的住房供应，住房城镇住房制度的重要性，主导地位鉴于价格的百分比。

　　5结束语

　　综上所述在我国的限价房实施过程中，你会看到很多的问题的存在，也有很多影响因素的存在，但是我认为限价房的发展趋势会越来越好。在社会的发展过程中物价不断上升，房价也不断的在提升，而人们都一直在追求“住有所居”房价不断上升，对于中低收入家庭，没有申购经济适用房条件，又买不起市场普通商品房的人而言，限价房是他们所希望的。限价房弥补了住房供给的断层面，可以说现价房的地位在今后会越来越重要。在房价过高的情况下，限价房不仅具有稳定房价作用，还为构建和谐社会长期而起着重要的作用，改善住房部门的资源配置效率。对比于新加坡、香港等地国内的保障性住房只是在初步探索阶段。限价房政策不作为一次或一个地方的短时间内的措施方法，而是一种不可持续的且长期的住房政策。虽然限价房政策存在着很多问题，现在也不是很完善，但在一定程度上表明了国家在住房问题上的解决方案的一个方向，在社会关注和讨论下，其相关的政策设计也越来越完善，其实施也将在越来越成熟的监督机制下慢慢走向了规范化和透明化。虽然可能在开始阶段会出现很多问题，在实施过程中会遇到很多挫折，但这任难阻止限价房的向前发展的步伐，毕竟历史总是向前发展的。