第一章 总论

1.1项目申报单位情况

申报单位名称：山西温泽房地产开发有限公司。

申报单位概况：公司组织机构健全，运作高效有序，构建了一套科学的经营管理体系。公司励精图治，以客户需求为导向，为客户提供真正符合需求的精品工程。公司资金雄厚，组织严谨，运营稳健，发展迅猛，是房地产行业一直充满朝气和活力的主力军。

1.2项目概况

项目名称：中阳金罗金泽苑工程建设项目

建设单位；山西温泽房地产开发有限公司

项目拟建地点：中阳县金罗镇金罗中学以东

建设规模和内容：项目总用地14000.48平方米.总建筑面积90000.78平方米，拟建5栋地下1层地上18层商住楼。

项目建设内容还包括室外道路硬化、绿化以及排水、热力、电力、通信等基础设施的建设。

主要建设条件

项目拟建地点位于中阳县金罗镇金罗中学以东地块，用地西侧为金罗中学，东侧为金罗滨河路，北侧为金罗大桥，南侧为规划路，交通便利，且区域内铺设有电力、热力、雨污水等管网，各项城镇设施配套完善，完全可以满足项目建设及使用的需要。

项目的实施计划

项目的实施严格按照国家基本建设程序进行，实施进度计划如下：

2013年7月，完成可行性研究报告的编制及立项工作。

2013年8月，完成施工图设计、投招标等有关手续。

2013年9月—20115年3月，土建施工。

2015年4月，完成竣工验收。

项目的总投资及资金来源

（1）项目总投资4000.36万元

其中：工程费用3600.36万元

工程建设及其他费用240万元

基本预备费160万元。

（2）项目资金来源

项目所需资金全部由项目单位自筹解决

项目效益

（1）社会效益

项目建成后，可有效缓解当地住房供求矛盾，较好地满足工矿企业工人购房、农村经商务工者购房、年轻人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会及推进城市化进程创造有利条件。

项目建成后，需上缴经营税金及附加600万元，所得税900.81万元.可见项目的建设将给国家和地方财政带来一定的税收收入。同时项目建设需要的各种原材料将大部分由本地厂家供应，这势必会拉动相关产业的发展。所以项目的建设对中阳县的经济发展起到一个推动作用。

（2）经济效益

项目建成后将实现销售收入8000万元，净利润2000万元.投资利润率20%，可见，项目具有较大的利润空间，故项目从财务上分析是就可行的。

1.3 可行性研究概况

1.3.1可行性研究的目的

中阳金罗金泽苑建设项目可行性研究的目的是在工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；对拟采用的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析和论证；在次基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为有关行政主管单位最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目建设的经济、社会和环境效益。

1.3.2可行性研究的依据

（1）《住宅建筑设计规范》

（2）《投资项目可行性研究报告指南》

（3）《居民建筑设计通则》GB50352-2005

（4）《居民建筑节能设计标准》DBJ04-242-2012

（5）《吕梁市总体规划》2013-2020年版

（6）《吕梁新城区控制性详细规划》2013年

（7）建设单位的相关资料

1.4 研究范围

1.4.1 可行性研究的范围

研究重点是对中阳金罗金泽苑工程建设项目的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式，、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益、经济效益等进行了分析研究。

1.4.2 可行研究的主要内容

项目所在地区域社会经济的现状和发展规划背景；

项目场址和施工条件；

项目的工程内容及规模；

项目节能评价；

环境影响评价；

工程实施计划；

项目投资估算、资金来源与筹措；

项目财务评价；

项目风险分析。

1.5 保证措施

该建设项目在以下几方面将采用适当的措施，使项目建成后质量达到优良水平。为此，要做好以下几方面的工作。

（1）选择具有相应设计资质，并具技术力量雄厚，设计水平高的设计单位进行设计，做到精心设计，技术先进。

（2）通过招标.择优选用施工队伍。组织好施工项目机构，健全质量保证体系，精心编制施工组织设计，采用先进的施工工艺，严格执行验收规范，做到事前予控、过程控制、社会监理、政府监督，层层把关，确保工程质量。

（3）严把建筑材料及设备质量关。所用材料设备必须按有关规定、标准进行试验及验收，达到合格标准。不合格材料绝不能用到工程上。

1.6 主要技术经济指标

主要技术经济指标一览表

序号	项目	单位	数值	备注
一	项目总用地	㎡	14000.48	分三期建设
二	项目总建筑面积	㎡	27000.32
	地上建筑面积	㎡	23000.32
	地下建筑面积	㎡	4000
三	建筑层数		地下1层地上18层
四	结构形式		框架结构
五	绿化率	%	36.2
六	建筑密度	%	38.7
七	容积率		3.2
八	总投资	万元	4000.48
九	建设工期	月	20
十	投资利润率		50.00%

1.7 项目综合评价

本项目建设地点选择和建筑形式符合中阳县城镇总体规划。

该工程所在地地理位置等自然条件优越，社会经济持续稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑材料来源非常丰富，运输条件极其便利，具备良好的工程建设条件。

本工程项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配备、自然的采光、通风降温等都将按照《民用建筑节能条例》考虑以进行节能，在日常维护管理上严格依照制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。

环境影响评价、拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。

项目区位优势明显，市场潜力巨大。建成后将会有良好的经济效益，本项目的开发是可行的。

综上所述，该项目建设条件良好，建设规模合理，建设标准适当，社会效益显著，研究结果认为本项目是必要可行的。

1.8 建议

建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰当好处，并尽最大可能降低工程造价，使本工程在经济上合理、技术上尅那个，具有较强的操作性。

 

第二章  产业政策和行业准入分析

2.1 房地产发展方面的产业政策

房地产业与国民经济其他有关部门有着密切的联系，房地产业的发展，带动了相关产业发展。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。房地产开发建筑成本的70%以上是原材料消耗，房地产业发展能带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个相关产业的发展，直接影响到家用电器、家具、装修和装饰等20多个大类、约2000种产品的生产，同时，还能促进金融、旅游、服务业第三产业的发展。

为了促进房地产业健康发展，国家有关部门发布了许多有关房地产业发展的产业政策，如有关住房供应结构、税收、信贷、徒弟、廉租房和经济适用房建设等方面的“国六条”（2006）、有关住宅设计标准的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（2006）、有关规范市场的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（2006）、规范土地使用权的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》、《廉租住房保障办法》、《外商投资建筑业企业管理规定》、《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》、《房地产开发企业资质管理规定》、国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》等，以及近几年出台的促进房地产业健康发展、完善城乡居民居住条件、大力发展普通商品房等相关政策和行业准入要求。

2.2 山西省房地产市场发展态势

作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，因此以发展眼光来看，山西的房地产市场还是有很大潜力的。

2.3项目区房地产市场现状

金罗镇位于中阳县西北部，距离县城12公里，北与离石市区交口镇相连，南与中阳县宁乡镇为邻，西与柳林县李家湾乡交界，东与张子山乡相接，全镇国土总面积70平方公里，中阳县地处中阳县、柳林县和离石区交界处，境内有209国道、340省道、孝柳铁路贯穿镇域南北，是中阳县的北大门，是秦晋二省重要的交通必经之地，是中阳县煤焦工业基地和商业贸易集散地，是中阳县的人口大镇、文化古镇和工贸重镇。该镇地形为两峡一川，东、西山属黄土丘陵区，中部为南川河谷区，川面开阔土地肥沃，为中阳县粮食、蔬菜主要生产基地。南川河纵贯南北。气候属于温暖大陆性气候，四季分明，春季多西北风，夏季多偏南风，秋季凉爽湿润，冬季干旱少雪。年平均气温8.3℃，年平均降水量400mm，多年平均无霜期180天，冻土最大深度920mm，月降水量最大122.6mm，年最多风向：西北风。全镇总户数5983户，总人口22861人，其中农业人口20900人，非农业人口1961人。镇域内地下矿产资源品种多、储量大、易开采。主要有煤矿、铁矿、铅土矿、黄铁矿、石灰岩、耐火粘土矿、尤其是以优质焦煤为主的煤炭资源和耐火粘土矿资源十分丰富。

全镇耕地16927亩，主要农作物以玉米、高粱、谷类、马铃薯等无辜杂粮为主。

中阳县金罗镇房地产市场处于初级发展阶段，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。

目前中阳县金罗镇在建和已建的商品房的销售还是异常火爆，在未来十年内，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。

1、优势及机会

（1）该项目地处于中阳县金罗镇金罗中学以东地块，用地西侧为金罗中学，东侧为金罗滨河路，北侧为金罗大桥，南侧为规划路，地理位置优越。

（2）项目区附近各种设施齐备，给水、电力、煤气、热力、排水、通讯、交通等都可就近接入项目场址。

（3）项目建设单位已经获得土地主管部门对该项目建设用地的土地使用权。

（4）公司具有科学的管理模式和丰富的小区管理经验。

2、劣势及威胁

（1）与周边原有的房地产开发形式一定竞争态势。

（2）新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力增大。

（3）金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不可预测因素。

从以上综合分析，项目优势明显，机会良好，优势与机会大于劣势和威胁，该项目抗风险能力强。

2.5项目定位

项目消费目标群体主要有一下人群：

（1）周边工矿企业主

（2）当地青年结婚成家者

（3）当地经商务工者

（4）房产投资者

该项目地理位置优越，具有很高的商业开发价值。所以项目建成后，预期的销售将呈现旺盛的局面。预计在项目完工后半年内基本销售完毕。

 

第三章 场址选择与建设条件

3.1场址选择

根据中阳县政府及城市建设局的总体规划，中阳金罗金泽苑工程项目选址于中阳县金罗镇金罗中学以东，总占地14000.48平方米，总建筑面积90000.78平方米，项目分三期进行建设。

项目建设场地内地地势平坦，排水畅通，阳光充足，周围无污染源，符合安全、安静、无干扰的要求。场地地质结构单一、稳定、无空洞、无断层等，建设无须大量挖填土方，地基处理简单，公用设施（供水、供电、供暖、通讯、交通等）齐全。

3.2 用地方案

项目总用地14000。48平方米，总建筑面积90000.78平方米，拟建5栋地下1层地上18层商住楼，分三期建设，拟建项目为三期工程4#、5#楼的建设，三期工程总面积27000.32平方米，其中地上建筑面积23000.32平方米（住宅建筑面积21000.62平方米，商铺建筑面积1999.7平方米）；地下建筑面积4000平方米。现场地平整达到五通一平，各项设施设备齐全，能够满足项目建设条件。

3.3 土地利用合理性分析

项目容积率3.2，建筑密度38.7%，绿化率36.2%。按建筑节能设计标准设计，符合当地土地利用规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。

3.4 征地拆迁

本项目建设场地现为一片空地，境内不涉及拆迁安置问题。

3.5 场址建设条件

（1）交通

中阳县城区交通便利，拟建项目东侧为金罗滨河路，北侧为金罗大桥，交通十分便利。

（2）供电

项目供电电源由金罗镇供电所变电站引接电源线。

（3）给排水

项目供水系统直接接入金罗镇自来水管网，管径为DN300，压力为0.35MPa，能够满足项目的用水量需求。

排水体制为雨、污分流制，雨水经雨水口收集，直接排入雨水管道，生活污水经化粪池处理后排入排水管网。

（4）供热

本项目采取集中供暖方式，直接接入区内供热大管网。管网直埋敷设，管道保温选用聚氨脂发泡保温材料。

（5）通讯

近年来，中阳县通讯事业发展迅速，除普通程控电讯网络外，还有移动通讯、信息网络、宽带等数字网络业务，完全能够满足项目建设和建成后的需要。

（6）地震设防

根据国家地震局和建设部颁发的《中国地震烈度县划图（1991）》，及山西省抗震办公室、山西省测绘局1993年6月颁发的《山西省工程抗震设防烈度图》（1:1000000），本项目所在县域属于六度县，因此新建建筑物按六度地震烈度处理。

 

第四章 工程建设方案

4.1项目设计总体指导思想

（1）本设计应执行国家的方针政策和法律法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。

（2）住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造舒适、方便、优美的生活空间。

（3）项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。

（4）项目设计时要充分考虑房屋的采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。

（5）住宅户型设计新颖，动静分区。

4.2 平面布置

中阳金罗金泽苑建设项目总平面布置应按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。

院内平面布置在用途、通达衔接等方面，应综合考虑环境条件，空间布置合理，符合环保要求，并能满足居民生活要求。

根据规划要求，住宅周围道路宽7M，应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，便于居民出行和生活交流，各连接道路都可通向公共绿地、文化活动场所以及服务设施地带，形成住宅区内完整的生活路网。住宅区内公用绿地及宅间绿地要精心绿化，以美化环境。

4.3 住宅户型设计要点

（1）动静分开。客厅、餐厅、厨房人员活动频繁，主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们分开，确保互不影响。

（2）公私分开。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主任家庭生活一览无余。这就要求设计时应注意各房间门的开启方向。

（3）干湿分开。也即厨房、卫生间等涉水的房间应与其他卧室、客厅等分开。

4.4 建筑工程设计

4.4.1采用的规范、规程

（1）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）

（2）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）

（3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

（4）《屋面工程技术措施》（GB50345-2004）

（5）《建筑地面设计规范》（GB50037-96）

（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

（7）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）

（8）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）

（9）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）

（10）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2009）

（11）《全国民用建筑工程设计技术措施—给水排水》

（12）《全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调.动力》（2003版）

（13）《住宅设计规范》（GB50096-1999）(2003版)

（14）《住宅建筑设计》（GB50368-2005）

（15）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

（16）《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）

（17）《住宅信报箱建设标准》（DBJ04-252-2007）

（18）《城市道路和建筑无障碍设计规范》（JGJ 50-2001）

本工程按《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）之规定，为一类综合楼建筑。

设计使用年限：50年（3类）

建筑耐火等级：一级

抗震设防类别：丙类

抗震设防烈度：本地区抗震设防烈度为6度，抗震构造措施按6度设防。

建筑结构安全等级：二级

4.4.2 电梯

项目每单元设置两部电梯其中一部为消防电梯，电梯载重量为1000KG，速度2米/秒。

4.4.3 无障碍设计

本工程电梯及出入口处应设置无障碍坡道，电梯轿厢应设残疾人扶手。本项目应设置无障碍住房及无障碍停车位，且设置数量应满足规范要求。

4.5 结构工程设计

4.5.1 设计依据

（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）

（2）《建筑地基基础设计规范》（GB20007-2011）

（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）

（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）

（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）

（6）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）

（7）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）

（8）《建筑桩基技术规范》（JGJ 94-2008）

（9）《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004）

（10）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）

（11）《蒸压加气混凝土砌块》（GB11968-2006）

（12）《蒸压加气混凝土建筑应用技术规程》（JGJ/T17-2008）

（13）《全国民用建筑设计技术措施—结构体系》（2009版）

（14）《全国民用建筑设计技术措施—地基与基础》（2009版）

（15）《全国民用建筑设计技术措施—砌体结构》（2009版）

（16）《全国民用建筑设计技术措施—混凝土结构》（2009版

（17））

4.5.2 建筑结构分类等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本项目建筑结构的安全等级为一级。

根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008），抗震设防类别划为重点设防类。

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）。结构抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。重点设防类，应按高于本地区抗震设防烈度一度的要求加强其抗震措施。即按抗震设防烈度6度确定其抗震措施。

框架抗震等级：三级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）,建筑的地基基础设计等级为乙级。

该建设项目为框架结构，使用年限为50年。

4.6给排水工程

4.6.1 设计依据

（1） 《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）(2009年版)

（2） 《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

（3） 《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）

（4） 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）

（5） 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

（6） 《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）

（7） 《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

（8） 《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

（9） 《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）

（10） 《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）

（11） 《全国民用建筑工程设计技术措施—给水排水》（2009年版）

（12） 《水喷雾灭火系统设计规范》（GB50219-95）

4.6.2 设计内容

建筑红线内的给水、排水系统、雨水系统以及消防系统等工程。

4.6.3 生活给水系统

（1）水源及耗水量：水源为金罗镇自来水给水管网接入，生活及室外消防用水均由给水管网直接供给，要求供水水质符合国家《生活饮用水卫生标准》，本建筑所需水量由管网保证。六层及其一下部分用水直接由管网供给，六层以上部分分别由设在地下室的叠压给水设备供至各区用户。

<1>商业楼用水量：根据《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010：住宅楼日常生活用水指标为10L/人·d，洗浴用水指标为40L/人·d，厨房用水指标为20L/人·d，冲厕用水指标为30L/人·d，商业用房用水按3 L/平方米·d计算，地下车库洒水指标2L/平方米·d。则项目用水量估算：

（10+40+20+30）× 693 × 365 /1000+4000 × 2 × 365/1000+1999.7 × 3 × 365/1000=30404.1715m³/a。

<2>消防用水量为35L/S，火灾持续时间为2H，则消防用水为252立方/次。

<3>管网漏水量及未预见水量

根据《室外给水规范》GB50013-2006规定，城镇未预见用水量及管网漏水量按最高日用水量的15%-25%计算，本项目取15%，管网漏失量及未预见水量为4560.625725m³/a。

<4>项目年总用水量为：35216.797225m³。

（2）给水管道系统

室内生活给水系统采用下行上给枝状供水。

室外采用生活用水与室外消防用水合用管道系统。

本工程为二路供水，引入管设置总水表井及倒流防止器。

管材：给水：室外给水管道采用内搪水泥球墨铸铁管，橡胶圈柔性接口连接。室内给水管均采用衬塑钢管，法兰或螺纹连接；水表井和阀门井均采用砖砌筑；井盖采用复合型材料井盖和盖座，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。

4.6.4 污水工程设计

室外为雨、污分流制。污水经室内污水管道收集，通过污水管网排至化粪池，经化粪池处理后排至污水管网。生活污水排水按生活给水90%计。

地下层设潜水泵坑，车库集水井带隔油功能，就近排向污水检查井。

污水立管及排出管采用W型抗震无承口机制铸铁管，不锈钢卡箍连接。污水支管采用UPVC管，承插粘接。

4.6.5 雨水工程设计

雨水排水根据当地暴雨强度公式进行计算。

屋面雨水采用87型雨水斗及重力流雨水排水系统收集，有组织排放。

雨水管采用W型抗震无承口机制铸铁管。

室外道路边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道雨水。

室外雨水管采用UPVC双壁波纹管，橡胶圈接口。

雨水经雨水口收集，直接排入雨水管道。

4.6.6 卫生洁具及五金配件

卫生洁具选型必须选用符合国家有关规定的节水型产品。

4.7 电力电讯工程

4.7.1 设计依据

（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008

（2）《10KV及以下变电所设计规范》GB50053

（3）《供配电系统设计规范》GB50052-2009

（4）《低压配电设计规范》GB50054-2011

（5）《建筑照明设计标准》GB50053-2004

（6）《建筑设计防火规范》GB50016-2006

（7）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008

（8）《民用建筑设计通则》GB50352-2005

（9）《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010

（10）《全国民用建筑工程设计技术措施—电气》（2009年版）

（11）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

（12）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

（13）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

（14）《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气》2007年版

（15）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

国家其他有关电气设计规程。

4.7.2供电工程设计

（1）本工程为一类高层商住建筑，消防用电设计负荷为一级，其余为三级负荷；电源由项目区变电所引来两路10KV电源至项目内地下设备层变配电室，两路电源互为备用，当其中一路电源受到损坏发生故障时，另一路电源不应同时受到损坏。变压器采用干式变压器。

（2）实行分区供电。根据电力负荷、供电距离和变配电所服务半径，合理选择变配所位置，以提高供电可靠性。

（3）室外电缆应采取地下直埋敷设方式，满足街道景观和安全要求。

（4）制定合理的满载系数，避免设备浪费或超负荷。

4.7.3 供电方式

电源及设计原则

电源由项目所在区域供电所引入项目地下层变配电室。

根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气》，民用建筑电力负荷计算方法主要包括单位指标法、需用系数法和负荷密度法，本项目采用单位指标法计算。

按照目前国内估算数据，项目总住户198户，户用电负荷平均按6KW/户，需要系数取0.35，地下室照明用电负荷10KW/m²,需要系数0.70，商业用电负荷60W/m²，需要系数0.70。室外照明用单独出线，采用三相五线制放射、树干相结合的供电方式。

室外10KV电力线路规划采用直埋电缆，埋设在冰冻线一下，并保证最小覆土厚度，过道路时穿厚壁钢管保护。10KV高压线路采用YJY22-10KV型电缆；低压供电回路干线采用NHYJY-0.6型电力电缆，电力电缆沿地下层架空桥架及竖井垂直桥架明敷，支线采用ZRBV型导线穿管暗敷。

4.7.4 弱电工程设计

（1）电话装机容量计算

根据住宅组团确定住宅需求电话数。考虑综合因素，住宅按每户1门设置，公共建筑按每百平米1门设置，每门电话按1对线设置。

（2）电话电缆

通信线引进项目内的交线箱（二台），由交线箱分到用户的分线箱。室外线路应沿路边绿化带下埋地敷设。过道路时穿钢管保护。

（3）有线电视

有线电视线路由城区的有线网络引进，通过有线电视前端箱引至每户。

（4）综合布线系统

本工程综合布线设备将=间设置在地下一层，每层设配线架，每户设一至两个信息插座，综合布线采用五类非屏蔽四对铜芯双绞线，干线沿管井金属线槽明敷，其余穿钢管沿墙、地、顶暗敷。数据通讯由电信局网引入。

（5）敷设方式

电话电缆、电视电缆、综合布线的最小规划距离为0.1米。

4.7.5 防雷接地、工作接地、安全接地

本工程防雷设防费雷应根据计算确定，应综合考虑防直击雷、侧击雷、防雷电波的侵入，并设置总等电位联结。建筑物45米以上，每隔三层建筑物的金属门窗等金属构件应与防雷引下线做电气连接。

建筑物低压配电系统采用TN-S系统，电源及弱电系统进户出及屋面各类配电、控制箱设过电压保护装置，建筑防雷接地、工作接地、安全接地公用接地装置，要求综合接地电阻不大于1欧姆。

4.8 燃气供热工程

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

《高层居民建筑设计防火规范》GB50045-2005

 

第五章 项目组织机构与实施进度

5.1 建设组织与管理机构

本项目为山西温泽房地产开发有限公司开发建设的中阳金罗金泽苑三期工程建设项目。为了确保项目建设顺利进行，确保质量、进度和工期，应设立专门的项目领导小组，设组长1人，组员4人。组长作为项目负责人对工程实施全面负责。领导组成员负责对项目工程建设审批、工程招投标、工程质量、投资、进度、安全等方面的管理和监督。领导组还可根据工作需要聘请有关技术人员，对项目建设进行协助。

5.2 组织管理内容

（1）申办手续

负责新建项目的前期手续审批，设计规划等工作。

（2）项目招投标

建设项目的设计、施工、设备采购、工程监理。由领导组委托专门的招投标服务中介机构，依法进行招投标，择优选定中标单位，并与之签订中标合同书。

（3）项目工程监理

项目领导组可委托具有适当资质等级，并由丰富经验的工程管理机构，负责项目工程的各项管理，确保工程质量。

（4）项目工程质量监察

项目领导组在工程设计、工程招标、工程施工、竣工验收、工程保修等阶段，要进行全面质量监控，对发现的质量问题应与有关单位协调做出处理。

（5）项目工程投资控制

项目领导组应按国家有关规定要求，做好项目的资金筹措和管理工作，设立资金专户，专款专用。做好工程各个阶段的投资控制，并对工程款的拨付进行审批。

（6）工程进度控制

项目领导组要根据工程进度计划和分阶段进度计划，严格监督，确保项目工程建设保质保量如期完成。

项目领导组成成员要廉洁自律、恪尽职守，认真抓好各项管理工作，层层把关，争取做到万无一失。

5.3 实施进度计划

（1）项目实施进度说明

本项目为山西温泽房地产开发有限公司开发建设的中阳金罗金泽苑工程建设项目，各有关部门应通力合作，密切配合，本着“可靠、快捷、经济、安全”的原则，尽量从快建设。

本项目工程量大、工期短，要精心组织、周密计划、统一调度、合理安排，确保工程有条不紊地进行，如期完成。

（2）项目实施进度计划

项目建设应遵守有关建设程序，合理安排建设工期。

本项目计划从2013年7月开始前期工作，2015年4月竣工验收。