3.4 保障性住房在分配和后续退出过程中存在的问题
所谓的低收入群体并不是固定的一群人，它是呈现动态性和持续性的。与之相对，住房保障机制也应该是一个“有进有出”的动态体系，这就要求在住房保障的分配和回收机制的审核上更加严格和灵活。
3.4.1 保障机制不完善，分配对象不全面
保障对象存在盲区。南阳市的经济适用房和廉租房等保障性住房的申请条件中都包含具有城市户籍，与家庭成员存在监护和赡养关系等条件。一些苛刻的条件使“夹心层”群体无法享受住房优惠政策。比如刚毕业的大学生和外来务工的人群，既没有经济能力购买商品房，也不在经济适用房等保障范围内。或者有经济能力的人依靠关系取得多处房产进行出租或售卖，这种现象就严重影响了该市经济的均衡稳定发展。
3.4.2 保障对象的资格审查不严格
由于审查机制的不严格和社会信用的缺失，各收入群体的经济状况难以核定，使一部分收入良好的人群进入住房保障范围内，这样大量资金沉没，没有发挥应有的成效。在南阳市，住房保障形式主要以经济适用房为主，而这种情况所导致的福利固化现象更为普遍。管理部门只注重形式问题，未能及时核定分配对象的经济来源，家庭资产和劳动对象等情况，导致部分低收入人群人没有纳入保障范围。
3.4.3 居民退出保障性住房不及时
享有保障性住房政策的群体退出不及时主要有两个方面的原因。第一是因为管理部门对个人的收入记录和信用等级记录不能及时更新。享受住房保障政策的人群在经济条件改变后，为了继续享受这种优惠政策，刻意隐瞒自己的真实情况，对原有的经济适用房进行出租或出售，住房资源不能很好地转让给低收入群体。房管部门也未能进行及时的督促。第二是因为约束体系不健全。没有严厉的惩戒措施对恶意骗租的人群进行处罚，就助长了此类人群的嚣张气焰。其中，政府监管不严是退出机制存在问题的主要原因。
3.5 住房保障的监管工作不到位
住房保障的监管工作贯穿于资金监管、开发规划监管和分配监管的全过程。资金监管的问题是资金在层层发放的过程中被挪用或被小职员中饱私囊。官官相护和层级管理使最后真正用于保障性住房建设的资金少之又少。在开发规划上的监管问题主要就是开发商肆意扩大建设面积或房屋规格，而政府管理部门没有发现或不予以制止。更加严重的是官商包庇，共同谋利。南阳市的利民小区就是一个鲜活的例子。开发商在建房过程中多建造出一栋楼按商品房来出售，而利民小区开发的是经济适用房。经济适用房是政府批准的项目，却产生如此大的漏洞，充分说明管理部门玩忽职守，未能及时发现问题并对相关方进行处罚。保障性住房分配上的监管问题主要是政府人员渎职懈怠，不能亲力亲为的详细了解情况，应付上级，对工作不认真负责。政府监管工作不到位的案例是南阳市的风帆-金色世家小区，该小区是经济适用房，出售时按商品房来进行交易。此类事件的发生就是因为各方利益不一致，导致委托方即南阳统建在政策的执行过程中规避既定政策，使经济适用房的真正价值得不到实现。
4 住房保障问题的原因分析
4.1 公民法律意识淡薄，所有权意识不强
我国关于住房保障的研究起步比较晚，至今还没有一部完整的关于住房保障方面的法律法规。另外国民法律意识淡薄，对自身的合法权益认识不足。尤其像南阳市这种市级城市，普通民众的教育程度不高，更是不懂得利用法律来维权。
4.2 融资困难的原因分析
第一是因为缺乏法律法规来保证保障性住房融资的顺利进行。第二是目前市场上的金融产品缺乏创新。第三是保障性住房的投资期长，而投资收益比较低。就廉租房和公租房来说，租金回报率和存款利率差不多，且低于银行同期贷款利率。另外这些保障性住房的回收周期在20年以上，银行根本不愿意将时间浪费在这上面。第四是没有风险补偿机制。银行无法知道资金的使用情况，在确定无法承受投资风险后将不予以贷款。现有的保障性住房手续不全，甚至没有房产权，就加剧了投资风险。
4.3 建设全过程中问题的原因分析
第一是开发区域偏远的原因分析。经济适用房和廉租房的土地都是无偿使用的。而政府要依靠当地的土地出让金来增加财政收入。所以政府在各方利益权衡的条件下，不会将优良开发区域划分给保障性住房。其次是保障性住房的基础工作没有做好，针对保障性住房的适用人群，建设成效等都没有提前安排。第二是房间规划不合理的原因分析。一方面因为政府对保障性住房的设计根本不重视，在把任务下达给下级之后就对后续工作不管不问，也没有意识到规划不合理将带来的社会问题。所以相比其他工作，政府在此方面投入的精力要少。第三是质量隐患问题的原因分析。一方面是保障性住房项目任务繁重，政府无暇顾及。另一方面是承包商追求利益，偷工减料，减少各种费用。
4.4 保障性住房分配和退出问题的原因分析。
低收入群体划分困难。第一因为目前低收入群体的划分标准模棱两可，本身也存在问题。第二因为理论上的分析比实际操作要简单。南阳市地广人多，要相对每家每户的经济状况和家庭结构有准确了解，势必要投入巨大精力。此外，在保障性住房的分配过程中，有不符合条件的个人伺机伪造证据进入住房保障机制。退出问题的原因与进入的原因大同小异。一方面是因为退出机制不健全，不规范。另一方面是因为群众不自觉，不配合。
4.5 监管困难的原因分析
一是因为没有法律作为监管的标准。二是因为各监管部门遇事相互撇清责任，不相互协调工作。三是因为监管人员责任心不强，在行使权力的过程中滥用职权或采取无为的态度。四是政策不透明化，公开化，群众难以反映问题。
5 改善南阳市住房保障问题的建议对策
5.1 建立健全完善的法律法规
我国关于住房保障的法律法规不健全，相关政策在实施起来约束性和效率性都比较低。所以要想使政策能正确发挥效应，必须将有关规定以法律的形式制定下来。由于缺乏法律的约束作用，南阳市风帆世家的经济适用房被按照商品房来出售，涉事的人员也没有得到应有的刑事处罚。所以出台严肃的法律法规已经成为现阶段迫切的事项，用法律手段制裁有关违法行为成为群众关切的问题。
5.2 拓宽融资渠道
具体方法从三个方面来入手。一是南阳市本土引进PPP模式，私人资本和政府资本的共同合作来完成保障性住房的项目，二者按一定的比例来筹集资金，通常社会私人资本的资金投入量占的比例要大一些，政府允许保障性住房的房租等资金收入作为资本投入的回报，并给进行房屋建设的开发商一定的利润承诺。二是引进房地产投资信托。有专门的机构进行管理。这些机构对房屋建设，资金周转，收益分配负责。南阳市政府采取这种方法可以吸引社会资金的投入，不仅解决了资金不足的问题，也省了各种交易和管理成本。三是利用信托产品，让养老基金和保险基金等其他社会基金对房屋建设进行长期的投资，这样就降低了银行贷款的风险。另外要加快模式创新。如在2008年房地产市场发生剧烈变动的时候，部分地区出现了货币供给的模式且取得良好的成效，广州部分地区也出现了因业主无力继续支付经济适用房而政府回购的政策。而南阳市在2015年将回购的336套保障性住房进行公正租赁分配，并对分配的房源、分配标准和各级工作做出明确指导。以上的创新思路都在一定程度上解决了保障性住房滞销的难题，南阳市可以采用轮换使用制，每低收入住户可享受五年优惠，到期推出，依次轮换。
5.3 保障性住房建设过程中问题的解决办法
第一针对选址偏远，可以统筹规划。结合保障性住房的居住人群，从居住数量，就业性质和配套设施等方面来研究分析楼盘开发的区域和覆盖范围。如南阳市的滨河花园经济适用房小区，位于中州路与高新路交叉口，交通便利，集工作生活娱乐于一体。其次还要邀请相关学者和政府人员参加住房保障听证会，对项目方案提出意见。第二针对房间的布局设计，要以使用功能为主，美化功能为辅。应该聘请当地有实力的设计单位对某一保障性住房项目进行专门的设计。既要考虑到小户型的特殊性，又要考虑到住房在大范围内的普适性。其次，针对不同数量的住户，可以设计不等面积的户型，在节约空间的同时为更多人谋取福利。第三针对质量问题，政府可以委托专门的管理机构，对保障性住房的勘探、设计和施工进行监督。政府也要委派人员对建筑材料和施工进度进行不定期的抽验和检查。对每一个部门的责任都要规定到位，做到在大的方面协调统一在小的方面认真把握实情。
5.4 加强进入和退出机制的审核
首先要完善进入和退出机制，以法律法规的形式规定下来并且公之于众。从法律的层面来加强人们的自觉意识和规范住房保障市场。其次建立个人信用制度，加强个人信息的动态监管。对每个人的信用等级进行记录，对信用等级高的家庭首先纳入住房保障范围进行审核，然后政府委派管理人员下到基层对享受住房保障政策的家庭进行调查，查看回报情况和真实情况是否有较大出入，明显不符合条件的不予考虑。在进行个人信用等级记录的时候要做到依据事实情况，不做假，并且对每个家庭成员的信息进行登记，包括个人收入，房产权，有无固定职业等方面。在登记时，要保持个人信息档案的动态持续更新。对于不讲诚信，投机取巧骗得经济适用房的个人要降低其信用等级，剥夺其使用权，严重的采取批评教育，罚款等措施，制止此种行为的再次发生。提高当地政策的权威性和规范性，整顿不良气氛。
5.5 建立动态的住房保障监督体系
第一是立法监督。立法监督是首要，国家有关部门要快速制定完善的法律来支撑住房保障政策的运行，通过立法手段来规范政府人员，开发商，一般群众的行为。另一方面南阳市政府也要出台自己的政策和条例，这些政策和条例首先要与国家法律一致，其次要遵循南阳市住房发展的实际情况。
第二是司法监督。司法监督是监督体系的最后一个环节，它的职责是对一切违法行为进行处罚，从而达到震慑和教育的作用。但是我国关于住房保障的司法监督行为很少发生，一方面是立法不健全，司法部门行使权利缺乏法律依据，另一方面是相关的司法机构不重视，对于违法犯罪行为不予审判和处罚。所以要加快改变我国司法监督缺位的状态，其一要赶紧立法，形成司法监督很重要的意识，其二要公正司法，严防司法腐败。其三要成立专门法庭。来增强解决住房保障问题的实践操作。
第三是行政监督。行政监督职能通常由政府部门行使。其一政府要合理分配各监督部门的职能，即要明确城乡住建部、住房保障办公室、国土部门、财政部门等部门的职能分工。使这些部门既有自己的工作重点又能与其他部门相配合。其二是健全行政问责制。监督部门是监督住房保障工作的机构，而行政问责制度则是对监督部门的一种监督，提醒相关人员依法行政和廉洁行政。要对知法犯法，滥用职权的监督人员严格处罚，及时对其实施培训教育，规范个人行为，做好本职工作。
第四是社会监督。一方面可以通过相互监督举报，公众评选等方式对保障对象范围有大致的确定，然后由管理人员一一调查情况，查漏补缺，找到符合条件的家庭，对寻租行为群众要及时揭发，保证政策的公正和透明化。另一方面在退出机制的问题上可以采取激励的方法。先前的机制通常是采用惩罚的方法，但是有时候并没有取得相应的成效。对及时推出机制的人群给予奖励，可能会使人感到自我价值得到提升，精神需求得到满足，周围的人也会一一效仿。所以南阳市政府应该注重对拥护政策的人给予正激励措施。
6 展望和总结
住房保障工作是实现中国梦和和两个百年计划必须要落实的一项工作。随着知识经济时代的到来，住房保障工作面临着机遇，也面临着挑战。国内各个城市应该结合自身的城市发展进程和经济水平制定出一套持续动态的住房保障体系。本文以南阳市为例，分析了南阳市低收入人群的住房现状，指出住房保障问题并且提出相关对策和建议。本文的核心观点即是要结合南阳市的实际发展情况，借用企业供应链全程管理的理念，对保障性住房的开发、设计、分配和后续监管进行全过程的规划和管理。针对每一步骤都提出特有的建议和对策，以期使南阳市的住房保障工作朝着良好的方向发展。由于个人认知和学习水平的限制，关于住房保障的问题和对策的研究需要进一步的理解和思考，期望本文的浅陋研究认识能够为完善南阳市住房保障体系提供些许参考，也希望各位学者及时批评指正。
