引言

　　限价房是由政府推出的，限定土地价格、限定户型、限定房价”的商品房[1]。缓解中低收入家庭的住房难，弥补了住宅供给的断面层。与经济适用房有区别，能更好实现大家“住有所居”，住宅组成的一份子[2]。与商品房对比，在当前我国限价房机制还不是很完善。

　　限价房一经推出就吸引了社会各界普遍关注，对其的说法评价也众说风云，有赞同也有反对。在限价房推出令人高兴之余大家也相继有很多考虑问题和疑虑。制度规定、买方要求怎样规定，怎要到需求人手里[3]。在各大主要城市推行策略看来，也显现了其作用的一些成效。在缓解房价，完善保障结构，积累一些经验，但在实行中出现一些相关难点。例如，限价房的政策制度不够完善，购买对象如何规定，怎样去确保政策实行过程中能得到严格贯彻执行，也因如此我们需要考虑怎样让这个政策更加的完善、能更加全面照顾到更多的利益、怎样在实行过程中实现公平公正，这些问题都是限价房政策推出之后我们所应该考虑并且需要去解决的麻烦。

　　在中国这个阶段较特别的住宅政策是限价房政策，属于住宅保障系统的组成分子。公共住宅方针、住宅保障概念是限价房政策的基本，在海外没有限定价格房子的这种讲法。在蓬勃发达国度大部分都有着比较完善的公共住宅政策，与其有关的理论部分研究都较为少见。在国外对大部分因为房子价格太高，而触不可及的日本买房者而言，限价房毫无疑问成为他们的等待。可是，限价房是有很强政策性住宅产物的代表，在限价房出台之前，对比其他住宅将面对的是更多的疑问。在大部分国外置业者眼里，最关注的是谁能买到限价房。从政策的拟定者来说，让正真需要的人买到限价房，将最直白影响到政策的成否。限价房将面对的是着怎样公正合理分派的麻烦，但在这个方面上，然而从当前的体制来看，限价房很契合其真实的理想状况。政府推出限价房的真正原因是为了避免让限价房成为一些高收入有钱人的挣钱投资工具，能让限价房很好的解决住宅硬性需求。

　　1限价房性质的理论综述

　　1.1限价房

　　限价房是由政府出台的，限定地皮价格、限定户型、限定房子价格的商品房[4]。是限定价格，限定套型的商品房，为了缓解中低收入家庭住房难，限价房弥补了住房供给的断面层[5]。它有社会保障性，国内住宅供给结构，由经济适用房和、廉租房以及商品房一起组成[6]。限价房是用地皮价格限定房子价格，与一般商品房不同之处是，修建水平和房子价钱和买卖方在推行时就有相关规定了。按照《办法》的规定中，限价房限套型即面积大小，建筑面积大部分小于90平米，最大的不能大于120平米。现在在国内与限价房有关的行政律法和机制执法并没有完全订立，而与限价房有关的一些政策都是来自于当地的一些规定性文件，所以限价房执法机制应该要健全完善，并且顺应限价房机制成长。

　　1.2限价房的几种性质

　　1.2.1保障性

　　住宅是居民最基本必须品，住宅在生活中成了的不动产，解决住宅困难问题是一项重大的民生问题。住宅不同于一般的商品，随着社会的发展商品房价格也不断的上升，然而对于普通的工薪阶层来说在经济上承担不起，更别说对于对于一些温饱都成问题的低收入阶层。国家要是不采取一定的措施，提供一些形式和数量的住房福利，他们很可能连住最基本的生活保障都没有，也可能留宿街头。国家采取多种形式的住房补贴(实物或现金)或推行一些保障性住房政策来缓解一些住房困难现象，一定成效上保障了中低收入人群的利益。限价房缓解的是中低收入者的住宅有难题的问题，弥补保障性住房的断面层，是保障性住房格局的一个关键部分。限价房价格是处于经济房和商品房之间，保障中低薪资者，在经济方面能负担的起，其住房需求[7]。由此可知限价房也具有一定的保障性，这也是不同于其他商品特点。

　　1.2.2经济性

　　伴随着保障性住房的推出，新的住房体系构建可以有效的抑制房价的快速增长，抑制房地产商过渡投资和炒房。有效的稳定了房地产的市场，带动住宅行业的良性生长。在政府参与市场控制的情况下，对市场上商品房的买卖带来影响。第一方面国家房地产政策一直在告诉我们，保障性住房将会成为一种趋势，在今后未来的额市场上可能会占半甚至是更多[8]。收入中低人也将开始有了自己的房屋，不同等级的住宅需求逐渐得到了满足。住宅硬性要求也将得到解决，既而商品房的供给量也就相应减低了，自然就控制房子价格的继续上升。在另一面，随保障性住宅较广推向市面，中、小型的屋源不断增加。所以减少中小户投入，转向大户的高档住宅和商业地产，保障住宅让房地产的市面组成趋于稳定。

　　1.2.3社会性

　　它是社会连续成长的成果，在社会成长中,贫富差距、社会矛盾增大，人民没有基本生活需要住宅[9]。为缓解社会矛盾，建设大量保障性住房提面向低收入人群，所以保障性具备经济特性的同时还具备了社会性。我国保障性住房建设的时候其分配制度也同时进行，分配原则是公平、公开与公正。在社会中大家是一样的，社会要公平对待，而最基本的生存权利就是居住权[10]。保障性住宅的建设就是要保证一些低收入住宅有难题者。社会前进关键权衡指标就是低收入人群保障水平的高低，居民生活是否协调、完满是建设的一个重要构成部分，栖身的问题就是生活是否协调的重点。而限价房是保障性住宅的一个构成部分，有具有一定的社会性。

　　1.3限价房对比经济适用房的优点

　　第一，限价房对比经济适用房具有更强的积极性。限价房是处于福利房和商品房之间的杂合体，是一种普通的商品房。其房屋的销售对象和销售价格以建设标准及等都受到了政府管制，在一个合理范围内控制开发商的利润，然后确定土地的出让价格。即控制房价以实现控制土地价格。限价房是在源头上控制房屋价格，限价房保障的是中低收入者住宅难题。“房价限地价”的操作方法决定了其与经济适用房的有着本质的区别。经济适用房是以划拨方式获得土地使用权，由于其具有无偿性所以没有得到很好的推广和建造，靠土地财政运转的政府没有积极和主动性推行。以致于经济适用房没获得到较好的推广和建造，两限房在地皮过渡时能收取一些金额，所以相比于经济适用房积极性。

　　第二，限价房主要缓解中低收入者的住宅难点，有效弥补住宅供应中的断层。国内是属于发展中国家，大多数普通工薪层收入较低，而相比于限价房，经济适用房对购买方前提比较多苛刻，其购买方虽然是中低收入家庭但是很多家庭的收入高于当地的经济适用房申请前提，而不能申请。一些不符合适用房申请条件的中低收入家庭又无力承担市场上的商品房，所以房地产市场上出现了供应断层。限价房的推出刚好填补了这个住宅层次，它的购买对象要求没经济适用房那么苛刻，价格对比低于普通商品房，处于普通的商品房和经济适用房范围，有效弥补了保障性住房的断面从，是保障性住宅体系中不允许缺乏的一个重要环节。

　　2限价房政策实施存在的问题

　　2.1土地取得阶段

　　把开发商的可获收益、当局在策划土地时得到的利益、满足市民保障性住房三者之间控制在符合常理的收益范畴内是限价房政策的本色。所谓的合理的收益范围就是指在三者之间的平衡点，如果利润过高自然的房价也会提高，老百姓也就不乐意，限价房也起不了应有的保障性功能;如果收益过低开发商就不乐意，会减低开发的建设中的积极性，导致限价房政策的落实和推进不到位[11]。

　　房价一直处于居高不下的关键是地方政府在拍卖中获得了大量的财政收入，随后开发商就把成本转移到了消费者身上。当局享有地皮规划、建设、税收、园林等领域定决权这最终转到房价中。

　　地皮让渡所得收益是转让国家地皮使用权所的的收益，有的政府又被称做是第二财政。据国家统计信息可得，近三年房地产开发企业的地皮成交价款累计达27000多亿元。在多数地区用于建造两限房的地皮也许会成为当局获取收益的工具。因此，地皮的政策要有当局支持。国家制定些对地皮过渡金额使用的法规，来提高当局对地皮使用金额管理。以便让当局可以操作，压缩当局从土地转让中获取的利润，能够在实际中保证限价房的福利保障属性。

　　2.2土地开发建设阶段

　　2.2.1现有房地产开发公司内部弊端

　　房地产公司大多数都少了凝和力，企业内部少培养机制，公司人员缺少成长环境，企业人员流动较为频繁，岗位职责功能重叠，企业整体效率低下。没有核心竞争力。

　　2.2.2限价房利润较低质量难以保证

　　在兴建过程减低了构筑的能耗规定、公共区的装饰修建规定、外立面原料规定、电梯间的配置规定等，减低了限价房得建筑规定，想要减少开发的成本，采取了一系列措施。

　　2)为提高利润，把住宅品质减低。从计划并通过一系列减法运作节约本钱，请等级低资费少的设计单位进行规划，减低社区得配套设施、或者是采取低标准的配套，把智能安防标准减低，降低绿化面积和质量，减少停车位建设等等。

　　3)为减少成本减低房子品质。建造采取不规范水准建造原料、请不好的施工单位、减工减料时收益也很客观。

　　2.3限价房销售阶段

　　加强监督机制，建立完善个人收入、个人诚信系统;对作假骗购、出租限价房者明确责任。政府对购买人群的收入没有严格规定，应按照当地买卖方限制条件来严格审查，并且制定在理的条件。限价房主要是解决中低收入群体住房问题，若没有对申请家庭收入水平进行严格审查，也许限价房会成为一些炒房者的工具。限价房是为了遏制房价飞涨的情况下推退出的，缓解买不起市场上商品房，又不符合申请经济适用房夹心层住宅难，要是没有对申购者收入进行限制，可能会出现高收入者抢夺政府补贴的现象。商品房是处于福利房和商品房之间杂合体，是普通商品房，对于买不起市场上商品房又没有房子住的人就可以买限价房，对于有能力买房的高收入者且有房子的想要买限价房作为投资的，特别对于想要投资低价房来炒房者应当被遏止。

　　2.4限价房售后阶段

　　购买者要是完全拥有限价房的产权，那么购买者就可以随意的处置或者是出售，并从中得到利益;购买者要是没有完全拥有限价房产权的话，在处置或出售限价房的时候政府就有发言的权利，这样才能使限价房体现其正真的作用[12]。然而伴随着土地的升值房产也自然而然的升值了，限价房的价格本身就低于了市场房价，所以限价房拥有着比其售价多出很多的价值。在限价房出租后也有一系列问题，在限价房出售的五年内，对限价房的管理，是否允许出租。在限价房售出满五年后，要买卖限价房，政府是否能够有优先购回的权利。满五年后，购房者想要上市交易，又是否能按市场价格出售或者是出租?

　　以福州在限价房的后续解决问题为例，市建委相关人士表示，在《福州市限价房销售管理办法》中低十三条明确规定，对社会公然出售的限价房在得到房屋的所有权证之日起5年之内不可买卖过渡;满5年后想买卖过渡的，应该根据买卖过渡时同等地区普通的商品住房的市场上均衡价钱与限价房申购买卖价相差的价格的50%向当局补交地皮收益价款[13]。在第十四条明确限定，私人申购的对社会公然出售价的限价房用于自住，不能租或者借给他人，购买者要在上交房子一年之内入住，原来租公房的，入住要退出租的公房[14]。买方没有在限制时期间搬进去，或者将其租或借他人的，应当取消已买房屋，且由开发建设单位收回。

　　3限价房的主要影响因素分析

　　3.1限价房需求的影响

　　一般来讲，分析消费者收入对限价房需求影响，不按照其对其他普通商品需求影响来简单分析。根据政策规定，限定价格的商品房指向的两个人群：一是有肯定承担的起房产费用的人群，二是关于采办的拆迁户。拆迁交换产权的方法来获得两限房房。因为拆迁家庭有正常产权，这做法比较在理。那么，主要服务对象就是中等阶层上下的人群，这意味着其买方人有局限性。所以，消费者收入水平在某个层面上对限价房的需求造成影响。

　　以福建省为例，据悉在2014年福建省福州市五四北路的限价房将售均价在6734元/㎡，这相比一般商品房的价格廉价了许多，但仍不能满足多数群众。根据福建省统计局，2014年福建省各收入阶层人群人均可支配收入和居住住房支出见表3-1：

　　表3-1我国各阶层人均可支配收入和居住住房支出

指标	低收入阶层	中低收入阶层	中收入阶层	中高收入阶层	高收入阶层
可支配收入	12883.32	21513.33	28397.54	37797.69	64936.59
居住住房支出	2828.33	3838.91	5034.11	6268.07	11081.75
占比	21.95%	17.84%	17.73%	16.58%	17.07%

　　由上表可知，福建省地区的消费者符合购买限价房条件的人群主要分布在中高收入阶层。那么符合购买限价房消费者在收入上升时，可支配收入提高，在满足一般商品房购买条件下，人们会倾向于购买一般商品房而不是限价房。源于限价房在存在的许多问题，会使广大消费者群众在限价房和商品房之间进行甄选[15]。这就意味着，无论消费者收入水平过高或者过低都不利于限价房的发展，限价房需求会受消费者收入水平的影响也是非常大的。