3.2限价房价格的影响

　　3.2.1土地成本

　　地皮本钱在限价房开发中，开发本钱中大部分被地皮出让金占具，大多数地皮本钱占开发本钱的30%到40%。要是地皮的价值越高，相对的开发商的利润就会较低。地皮价值上升开发本钱相对增加，开发商为本身收益肯定会把这些本钱转移到消费者头上，自然而然就是房子价格会有所上升。所以想到地皮本钱，限价房常选相对偏远地区，交通也许不变，地价比较便宜，通过这样方法降低了房价。

　　3.2.2建设成本

　　本钱由前期工程费、建设本钱、税费及其它费用等组成，当地房地产生产所耗劳动时间是决定本钱关键[16]。比方说劳动要素价格短时间内是不变，限价房建设开发商收益范围为8%到10%，等于说剩余价值也是不变的，所以主要是建筑材料的价格引起了建设成本的增加。然而供给量的改变又将给要素的市场的价格带来改变。所以当房地产的市场较昌盛的时候，所对应的建材原料的价钱也会上升;房地产的市场较衰落的时候，所对应的建材原料的价钱也会下降，因此导致建设的本钱上升或者下降。

　　3.3限价房投资主体的影响

　　限价房的主要投资主体是政府。当局在限定价格的商品房上是有让利的。首先是土地收入。不同的地方采用的地皮政策是不一样。北京是两限两竞，即竞争房屋价格，竞争地皮价格。看似地皮竞争价格是多价格者得，其实在限定房子价格的根本上是竞争地皮价格，地皮价值一定小于市场上的地皮竞拍价。成都限价房的开辟是采用国家企业储备的地皮，地皮都是政府在之前划拨给国有企业的，其承担了供应限价房的职责。福州市限价房的地皮是以协议价转让的，远小于市场招标挂牌的价钱。相当于政府舍弃大部分地皮收入，税收也损失很多。在出台国八条时，地方政府都有限定高档房要上缴营业税，比如说福州就限定价钱超过5500元/平方米，面积超过140平方米的高等住房都要上缴营业税。限价房面积在90平方米以下，可以不上缴营业税，从这说，地方政府丢失了很多利益。当然房地产企业也牺牲了部分利益。经济适用住宅节制价钱是以限制开发商收益并以审核价格方式来完成，但因组成成分多，也难以审查核清其本钱及收益，致使开发商得到高收益机会，政府给中低收益者的申购优势并没很好的传达。房子价钱在地皮转让前已经订好，开发商开始角逐地皮价格，很大程度上降低了利益。即地皮利益的最多，又能节制房子价格，让买方真正体验到实惠。可见，政府采取的政策对限价房的实施影响巨大。

　　4限价房的发展方向

　　4.1限价房未来的发展趋势

　　4.1.1商品房价持续走高保障性住房需求增加

　　对于两限房来说，与普通商品屋最大不同的地方就是价格差别。价格又因多种因素扰动，反过来对房屋销量由波动。那么对于限价房来说最主要的影响因素是什么呢?住民消费水平和城市经济成长的是重中之重。

　　消费者收入越高，对保障性住宅需求越大;反之，对保障性住宅要求小。我国家庭人均收入如下表：

　　由上图可知，我国的人均可支配收入水平越来越高，想必会促进消费，促进各行各业的发展。

　　商品房价值上升，保障性住宅需求大;商品房价值低，减少保障性住宅需求[17]。我国商品房平均销售价值如下表：

　　由上图可知，国内商品房价值在逐年上升。随着商品房价格的不断上升，有些人在经济上承担不起，而住房又是人们生活的必需品，解决住房困难是民生问题，想必会促进限价住房的需求。

　　经济的发展水平：社会经济成长水平，是决定保障性住宅建设的最根本、最主要的影响成分[18]。要有经济的成长，能带动国民收入上升。国民收入上促进经济的成长。在这过程，国家的财政收入也不断得到上升，这样才使国家有能力建设大量的保障性住宅，满足中低收入家庭住宅供给，减少社会矛盾，使一国或地区经济步入良性循环，不断升高城市化水平。”

　　4.1.2限价房的性质决定其不受开发商青睐

　　两限房作为商品房的同时，又具备了保障性。其房子价值，修建水平和购买方在地皮挂牌转让时就已有规定，开发商无权对房子价值改动，政府实现了从一开始就对房子价格的控制。限价房由政府调节房子价格，同时缓解夹心层的住宅难题，所以对于开发商来说它的利润就相对于较少。干扰市场供应是地皮提供数量计划、金融和财政的政策。

　　加大地皮提供数量，地皮价格可能降低，开发本钱也会随着减少。在一定程度上刺激房地产，提高房子数量。

　　以借钱的范畴、利息等经济策略来带动市面的供求数。政府还可以税收来牵制市面。减低税收利息，刺激投资，提高数量。反之降低数量。

　　财政政策也在一定程度上控制了投资金额的组成，在开发普通住房的时候，能给予房地产企业低利息的财政贷款和银行贷款贴息，会提高房地产个供应量。

　　4.1.3限价房能否出租引发争议

　　限价房出租与否一直是社会争论的焦点，对比经济适用房管制方法中限定不可以出租或者借给他人，从事住房之外的各个活动，新的政策没有做出确切声明。所以要不要允许限价房出租。律师陈旭反对。他提议政府应出台严的监督机制，不赞成限价房租给他人，如果知道就该收回限价房。当局制定在五年后能买卖，但到上缴相等区域商品住宅与限价之相差价钱的一些比例地皮利益。他觉得比率应该高些，不要它变成投资的东西，对分派财产有失公平。胡景晖不赞同。他认为限价房是属于完好产权，不让它出租有些不合适。据业内人士介绍，限价房主要缓解中低收入住房困难家庭，但又被作为拆迁安置的缓解方法，对后面人是不公平的，因而不可反对租给他人。但现在没有详细的法规来阻止这事。关于限价房的政策也没有出台，没限定限价房租给他人，就表示着购房者能随便租房子吗?从政府的角度来看，限价房租给他人并不是本意，是为缓解中低收入者的住房问题，能到正真需要的人手中。是为了自己住，并不是投资的东西。

　　4.2限价房未来的地位

　　4.2.1在新建商品房供应体系中的地位

　　限价房是连续、永久的住房政策，不算近期推出的方法。在房子提供系统里新建商品房占有很重要的作用。沿着一条节约型社会的战略与小户型，首先，小型和中型商品房施工建设。中国的人均较少的土地资源，人与土地之间的明显的矛盾，国务院要求2020年有18万亩的底线耕地的所有权，但是，中国的城市化水平正在快速成长，因此，用于建设的地皮供给量也快速增加。所在关于住房修建要采取节约用地的方法。其次，小型和中小型的商品房建设符合小型家庭规模的趋势。现在城市家庭的小型化趋势越来越明显，所以新建住宅面积控制在70%是符合中国国情。同样，在我国的低收入和中等收入群占社会的70%左右，他们的住房需求是一项基本人权，是刚性需求。增加与经济成长水平相符合中低价房，为了防止根据保障性住房的房子高档化的过度消耗，有利于宏观经济的稳定发展，有助于房地产行业，尤其是住宅产业的持续时间依据和健康发展。

　　4.2.2在城市住房供应体系中的地位

　　在城市中，高等房子提供给高薪资、改进住宅人群。二手房给自己居住和投资人群。

　　限价房在其他类型住宅的城镇住宅供给体系的状态，不可取代的。住宅依赖商品房。限价房供给中低价位、中小户。不同地区提供的比值不同，按当地收入组成分配。限价房弥补了住房供应的断面层，是目前限制高房价的一种措施。对建造美好，文明社会起到影响。优化能源分配效果。从他买卖的条件，紧要水平和比值来说，在住房系统中关键位置。

　　5结束语

　　综上所述在我国的限价房实施过程中，你会看到很多的问题的存在，也有很多影响因素的存在，但是我认为限价房的发展趋势会越来越好。在社会成长阶段房屋价在提升，而人们都一直在追求“住有所居”。对于中低收入家庭，没有申请经济适用房前提。买不起普通商品房的人而言，限价房是他们所希望的。对比于新加坡、香港等地国内的保障性住房只是在初步探索阶段。限价房政策不作为一次或一个地方的短时间内的措施方法，而是一种不可持续的且长期的住房政策。国家限价房策略有些麻烦，也不完好。但表现了国家缓解住房难的一个方向。在各界人的议论中，策略也将完好，跨向规范化和透明化虽然可能在开始阶段会出现很多问题，在实施过程中会遇到很多挫折，但这任难阻止限价房的向前发展的步伐，毕竟历史总是向前发展的。